东京热AV深爱五月天,超碰日本激情网,青青草伊人久国产,东京热亚洲天堂女人

您所在的位置:首頁 >> 房產(chǎn)資訊 >> 房產(chǎn)動(dòng)態(tài) 房產(chǎn)動(dòng)態(tài)

土地溢價(jià)率普降是樓市趨于理性信號(hào)

發(fā)布時(shí)間:2018/12/20 8:55:26    瀏覽次數(shù):9388    來源: 證券時(shí)報(bào) cjjt-fdc

近期,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況,引發(fā)市場(chǎng)熱議。四大一線城市二手房價(jià)環(huán)比全部下跌、全國房地產(chǎn)市場(chǎng)單月銷售面積增速持續(xù)下滑等信號(hào),樓市下行趨勢(shì)開始顯現(xiàn)。而在土地市場(chǎng)上,由于開發(fā)商預(yù)期降低,拿地積極性下降,土地溢價(jià)率普遍大降,打下了樓市理性發(fā)展的基礎(chǔ)。

今年以來土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫,溢價(jià)率普遍大降。數(shù)據(jù)顯示,101個(gè)城市今年住宅土地成交溢價(jià)率平均值為19.21%,較去年的39.6%大幅下滑,也低于2016年的34.45%。四季度以來,低溢價(jià)乃至底價(jià)成交漸成常態(tài),土地流拍數(shù)量也明顯增多。2018年11月,全國300個(gè)城市住宅類用地平均溢價(jià)率僅為7%。

土地溢價(jià)率下降的原因是多方面的。首先,持續(xù)的調(diào)控政策讓市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫,地產(chǎn)商回款難度增加,融資成本上升,不論是對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)期還是手中的資金狀況,都使其在拍地時(shí)更加謹(jǐn)慎和理性。另外,國家出臺(tái)了一系列的土地出讓措施,條件苛刻,迫使地產(chǎn)商拿地較為謹(jǐn)慎。當(dāng)然,部分土地的性質(zhì),也可能導(dǎo)致溢價(jià)率的下降,比如土地處于偏遠(yuǎn)的郊區(qū),以及共有產(chǎn)權(quán)土地的入市等。

總體看,1-11月份開發(fā)商購置土地面積同比增長14.3%,土地成交價(jià)款增長20.2%,土地單價(jià)仍處于高位,但溢價(jià)率的下降顯示出理性已經(jīng)主導(dǎo)了土地市場(chǎng),未來房價(jià)繼續(xù)大漲已無基礎(chǔ)。從歷史數(shù)據(jù)來看,較低的土地溢價(jià)率往往伴隨著房價(jià)的穩(wěn)定,以房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定的2011年至2014年為例,數(shù)年的溢價(jià)率平均值全部低于20%。反之,較高的土地溢價(jià)率伴隨著房價(jià)的大幅上漲,較明顯的例子就是2016年和2017年土地溢價(jià)率相伴房價(jià)大漲。

地價(jià)通常占房價(jià)30%左右,土地溢價(jià)率下行、土地價(jià)格增速放慢,加上銷售放慢,體現(xiàn)在房價(jià)上就是略有下調(diào)。但是,僅從溢價(jià)率下降、土地市場(chǎng)降溫還不能得出樓市將迎來拐點(diǎn)的結(jié)論。溢價(jià)率雖然下滑幅度很大,但平均仍然是溢價(jià)成交,整體土地價(jià)格還沒有出現(xiàn)下降,因?yàn)殡S著基建的完善,政府掛牌底價(jià)也往往會(huì)有所提升,溢價(jià)率大幅下降只是大幅減慢了地價(jià)上升的速度。

房價(jià)畸高導(dǎo)致各種社會(huì)成本上升,已經(jīng)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的一個(gè)重要矛盾。土地市場(chǎng)降溫后將有助房價(jià)回歸穩(wěn)定,能夠讓全社會(huì)擺脫焦慮癥,正本清源,有效嚇阻賺快錢的沖動(dòng),實(shí)體經(jīng)濟(jì)能夠得到更多新鮮血液,讓樓閣建設(shè)在堅(jiān)實(shí)的地面上。目前土地價(jià)格和房價(jià)的變化總體是積極的,地方政府切不能因?yàn)槎唐谪?cái)政遇到壓力而放松調(diào)控,毀掉當(dāng)前穩(wěn)定大好局面。只有保持政策定力,堅(jiān)決落實(shí)“房子是用來住的,不是用來炒的”的中央精神,房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)才可能長治久安。